Izmaksas cenu nenosaka, ietekmējošie faktori: pirktspēja, kredītu pieejamība, arī mode

Apollo
0 komentāru

Vispārzināms fakts — NĪ tirgū īpašuma cena ir tieši atkarīga no īpašuma novietojuma un kvalitātes. Likumsakarīgi, viens no dārgākajiem tirgus segmentiem ir Rīgas centra elitārie dzīvokļi. Līdzīgi kā privātmāju tirgū, par ko rakstīju pirms nedēļas, elitāro dzīvokļu cenas — gan pārdošanas, gan īres — krītas minimāli. Tirgus aktivitāte tradicionāli zema, lielāko interesi izrāda pircēji no Krievijas.

Izmaksas cenu nenosaka, ietekmējošie faktori: pirktspēja, kredītu pieejamība, arī mode

Foto: PRO CAPITAL

Portālā «Nams24» šobrīd pārdošanā tiek piedāvāti 28 dzīvokļi Alberta ielā vien. Atbilstoši «Nams24» datu bāzei, šobrīd klusajā centrā pieejami 16 dzīvokļi par aptuveno cenu viens miljons eiro, daži no šiem sludinājumiem ievietoti jau 2007. gadā, daži — tikai šogad. Pašlaik portālā pieejamais dārgākais dzīvoklis — 455 kv.m lieli divstāvu apartamenti ar 200 kv.m plašu terasi Antonijas ielā par 2 200 000 eiro. Sludinājums tika ievietots 2007. gada maijā.

Tā ir statistika. Lai izprastu cēloņus un likumsakarības, uz sarunu aicinājām SIA «Latio» «Elizabetes» nodaļas vadītāju Ināru Grīnbergu, kas jau 15 gadus strādā NĪ tirgū, turklāt nesen ieguvusi NĪ ekonomistes kvalifikāciju un maģistres grādu būvuzņēmējdarbības un NĪ vadīšanā.

I. Grīnberga atzīst, ka cenas šajā segmentā mainās minimāli. Ir bijuši gadījumi, kad pircēja piedāvātā cena ir par kādiem 25% zemāka par prasīto, bet īpašnieks nav piekritis un darījums nav noticis. Tiesa, patlaban tirgū ir arī īpašumi, kuru cena pazemināta no 8000 eiro/kv.m uz 7000 eiro/kv.m. Visai saprotamu iemeslu dēļ pircēju intereses nav.

Lielākie pieprasījuma veidotāji šajā segmentā joprojām ir pircēji no Krievijas. I. Grīnberga skaidro: «Viens no iemesliem, kādēļ Krievijas pilsoņi izrāda interesi par īpašumu iegādi Latvijā, ir saistīti ar atvieglotu izeju uz Eiropu, t. i., biznesa un ceļošanas interesēm, jo Krievijā joprojām, lai izbrauktu uz Eiropas un citām valstīm, jākārto vīzas un ārzemju pases.»

Kompānija «Ober-Haus» pēdējā tirgus pārskatā raksta: «Praktiski 90% no Krievijas pilsoņiem vēlas iegādāties 2–3 istabu dzīvokli Rīgas centrā renovētā mājā vai jaunceltnē, cenu diapazonā 120 000–200 000 eiro. 10%, savukārt, vēlas iegādāties dzīvokli centrā ar platību 150–200 kv.m, cenu amplitūdā no 500 000 līdz 1 000 000 eiro.»

Savukārt vietējie pircēji interesējas par kvalitatīvi remontētiem 2–3 istabu dzīvokļiem pilsētas centrā līdz 130 kv.m platībā, kuri atrodas labā mājā, ar gāzes apkuri, cenu kategorijā no 1300 līdz 2000 eiro/kv.m. I. Grīnberga novērojusi, ka pēdējā laikā lielākais pieprasījums centrā ir pēc vienistabas dzīvokļiem tiešā Vecrīgas tuvumā vai tuvējā Pārdaugavā. Pircēji — Rīgas centrā strādājoši cilvēki, kuru pamatmājvieta atrodas ārpus Rīgas, bet darba nedēļā viņi vēlas nakšņot netālu no darbavietas.

Šajā sakarā I. Grīnberga atzīmē, ka pēdējā gada, pusotra laikā dzīvokļiem centrā un klusajā centrā cenas kritušās līdz pat 50% — gan jaunajos projektos («Bulvāra rezidence» (no 3500 eiro/kv.m uz 2000 eiro/kv.m), «Tērbatas nams» (no 4000 eiro/kv.m uz 2400 eiro/kv.m)), gan pirmskara mājās. Īpaši strauji cenas kritušās neremontētiem īpašumiem, t. i., neremontētiem dzīvokļiem, kā arī dzīvokļiem nerenovētās mājās.

«Latio» speciāliste atzīst, ka atsevišķos gadījumos dzīvokļi gan jaunajos projektos, gan pirmskara mājās tiek izīrēti par komunālo maksājumu vērtību. Šī tendence gan nav nekas jauns, šādi darījumi notiek arī komercplatību tirgū un ne tikai Latvijā.

I. Grīnberga uzskata, ka cilvēkiem ar vidējiem ienākumiem, kas katrā ziņā vēlas dzīvot centrā labā sakārtotā vidē, labākais risinājums būtu dzīvokli īrēt. Savukārt, ja cilvēks nav tendēts uz centru un vēlas un var atļauties, ko vairāk, labākais risinājums būtu pirkt, kaut vai Pierīgā.

Runājot par jaunajiem projektiem, vērojamas trīs galvenās tendences:
- cenu kritums, atsevišķos projektos — līdz pat 50%,
- dažādi finanšu risinājumi un bonusi,
- īre, tajā skaitā īre ar izpirkuma tiesībām.

I. Grīnberga skaidro: «Ja 80% no projekta dzīvokļiem jau pārdoti, atlikušos 20% var nopirkt par patiešām izdevīgām cenām.» «Nams24» jau iepriekš rakstīja, ka atsevišķos jaunajos projektos cenas līdzinās sērijveida dzīvokļu cenām, bet projektos, kuros cenu kritums nav tik ievērojams, tiek piedāvāti dažādi atvieglojumi.

Tomēr kopumā nepārdotu dzīvokļu skaits jaunajos projektos gan Rīgā, gan ārpus tās joprojām ir liels. Galvenie iemesli: cena, kvalitāte, lielie komunālie un apsaimniekošanas izdevumi. Turklāt daudzi attīstītāji uzskata, ka nevar pārdot par cenu, kas nenosedz būvizmaksas. I. Grīnberga stāsta, ka attīstītājiem grūti pieņemt faktu, ka «ne jau izmaksas nosaka cenu, bet gan iedzīvotāju reālā pirktspēja un kredītu pieejamība». Būtisks ir arī emocionālais faktors.

I. Grīnberga skaidro: «Ilgus gadus par būvniecības pamatu tika pieņemts fakts, ka Latvijā vidēji uz vienu iedzīvotāju bija 18 kv.m, kamēr Eiropā aptuveni 45 kv.m. Tad nu būvēja 60–80 kv.m lielus divistabu dzīvokļus ar plašām terasēm, kurus diemžēl iedzīvotāji nevar atļauties ne pirkt, ne īrēt — gan lielās cenas, gan apsaimniekošanas un komunālo izdevumu dēļ. Tagad esam sasnieguši 26 kv.m uz cilvēku, bet problēmas joprojām nav atrisinātas.»

Šajā sakarā I. Grīnberga uzskata, ka patlaban lietderīgāk būtu nevis būvēt jaunas sociālās mājas, bet gan pārplānot un izmantot šiem mērķiem jau uzceltos nepārdotos jaunos projektus. Tajā pašā laikā jāatzīst, ka sociālo māju dzīvokļi ne vienmēr tiek iedalīti cilvēkiem, kuriem tie tiešām ir vajadzīgi. Ir zināmi gadījumi, ka šie dzīvokļi tiek izīrēti ienākumu gūšanai, jo «mazturīgajiem» īpašniekiem patiesībā ir cita dzīvesvieta.

Kā vienu no iemesliem šā brīža kredītu krīzei I. Grīnberga («Latio») atzīmē faktu, ka liela daļa pircēju izvēlējās savai pirktspējai neatbilstošus mājokļus. T. i., pirka nevis tādus, par kuriem varētu ātrāk samaksāt, bet gan pēc iespējas lielākus un dārgākus ar maksimālo jeb 40 gadu kredīta atmaksas termiņu. Šādi rīkojās gan tie, kā alga bija ap 400 latiem, gan tie, kuru ienākumi bija ievērojami lielāki.

Runājot par pēdējā gada tendencēm, I. Grīnberga uzsver, ka mode un ekonomiskā situācija ir savstarpēji saistītas. Pašlaik:
· pircējus neinteresē nepabeigti vai nerenovēti dzīvokļi ar balto, pelēko un citām nepilnām apdarēm. Ja nav pilnas apdares, īpašumu skatīties neiet vispār;
· modē vairs nav «eiroremonts» klasiskajā izpratnē — baltas vai gaiši krāsotas sienas. Pieprasīti ir dzīvokļi ar individualitāti, kādu neparastu akcentu un māju sajūtu;
· ekonomisko apstākļu ietekmē mainoties paradumiem vairāk gatavot mājās, nav pieprasīti «studio tipa» dzīvokļi, kur virtuve apvienota ar viesistabu;
· lielākos dzīvokļos būtiska ir prasība pēc diviem sanitārajiem mezgliem;
· tagad santehnikas zīmolam kā kvalitātes rādītājam vairs nav izšķirīgas nozīmes. Noteicošais ir lietošanas ērtums un telpu maksimāli lietderīgs izmantojums.

Runājot par dzīvokļu maiņu, kas pēdējā laikā sāk atgūt popularitāti, I. Grīnberga atzīst, ka šādi darījumi notiek arvien vairāk, bet tiešas īpašumu maiņas notiek ļoti reti. Gluži kā padomju laikā veidojas darījumu ķēdes no vairākiem īpašumiem.

Sarunas noslēgumā uzdevu klasisko un vienlaikus riskanto jautājumu par NĪ tirgus tendencēm. Prognoze — mājokļu cenas turpinās kristies līdz rudenim, gada beigām, tad sekos ilgstoša stagnācija. Varbūt kādam pārdevējam, kas vēl cer pārdot ar peļņu, derētu aizdomāties.

Ziņo redaktoram par kļūdu!

Ziņo redaktoram par dzēšamu komentāru!

 

Horoskopi

Vairāk
19

2017. gada 19. oktobris

Vārda dienas

Elīna, Drosmis, DrosmaElīns, Elīne, Elina, Elika, Drošvaris, Drošvaldis, Drosmiņš, Drosme

Valūtu kursi

19.10.2017

Dienas skaistuma deva

Vairāk

Mēneša lasītākie raksti

Ienākt apollo.lv