Klienti prasa novērtēt dārgāk

Apollo
0 komentāru

Dzīvokļu un māju īpašnieki joprojām vēršas pie īpašuma vērtētājiem ar lūgumu sniegt viņu objektiem augstāku novērtējumu. Par to, kāda šajā jautājumā pirms daudziem gadiem bija Valērija Kargina reakcija, kādas metodes tagad tiek izmantotas mājokļu vērtības noteikšanai un kāpēc nekustamo īpašumu sākumcena izsolē ir zemāka par to tirgus vērtību, katalogam «m2» pastāstīja kompānijas «Langes pils» nodaļas vadītājs Viktors Afendiks.

Klienti prasa novērtēt dārgāk

Foto: www.varianti.lv

m2: — Latvijas galveno mākleru kompāniju speciālisti apgalvo, ka Rīgas tipālo mājokļu vidējā cena pēdējos mēnešos ir apmēram 450–500 eiro kvadrātmetrā. Tajā pašā laikā piespiedu izsolēs aizvien biežāk parādās objekti, kuru viena kvadrātmetra cenas novērtējums ir 300 eiro vai pat lētāk. Ar ko tas izskaidrojams? Vai 300 eiro kvadrātmetrā ir reāla tirgus cena?

V. A.: — Vēl šā gada aprīlī Latvijas Nekustamo īpašumu novērtētāju asociācijas valde apstiprināja to nekustamo īpašumu vērtēšanas metodiskās rekomendācijas, kurus bija paredzēts pārdot izsolēs. Viena no šo rekomendāciju izstrādes iniciatorēm bija mūsu kompānija. Par vērtēšanas jaunās pieejas pamatu tika izmantota Civilprocesa likuma jaunā redakcija, kas stājās spēkā 2003. gada 1. martā. Likuma iepriekšējā redakcija noteica, ka nekustamā īpašuma vērtēšanu veic sertificēts vērtētājs un novērtējuma vērtība tiek izmantota kā izsoles sākumcena. Saskaņā ar vispārpieņemto praksi novērtējumā tika norādīta objekta tirgus vērtība. Taču pārdošanas nosacījumi izsolēs būtiski atšķiras no pārdošanas brīvā tirgū. Izsoles specifikai daudz atbilstošāka ir tā dēvētā nekustamā īpašuma piespiedu pārdošanas vērtība. Šādu vērtējumu iepriekšējos gados nereti pasūtīja bankas. Piespiedu pārdošanas vērtība parasti bija par 15–30% zemāka par tirgus vērtību, un augoša tirgus apstākļos tā neizraisīja īpašus iebildumus. Taču lejupslīdoša tirgus apstākļos šī sistēma vairs nefunkcionēja, jo pēc trim četriem mēnešiem vērtība, kas nekustamā īpašuma vērtēšanas brīdī tika uzskatīta par piespiedu pārdošanas vērtību, cenām slīdot lejup, faktiski jau bija kļuvusi par tirgus vērtību, un, protams, gribētāju iegādāties šādus dzīvokļus izsolēs bija maz. Izsolēs pārdodamo nekustamo īpašumu vērtēšanai bija nepieciešama jauna pieeja.

Civilprocesa likuma jaunā redakcija konkrēti paredz, ka nekustamā īpašuma sertificēts vērtētājs nosaka objekta piespiedu pārdošanas vērtību, un tā tad arī kļūst par pirmās izsoles sākumcenu. Savukārt Latvijas nekustamo īpašumu novērtēšanas standarti nosaka: atšķirībā no nekustamā īpašuma tirgus vērtības piespiedu pārdošanas vērtība tiek noteikta laikaposmā, kas ir nepietiekams atbilstošu mārketinga pasākumu veikšanai. Turklāt objektu var pārdot gan izsolē, gan bez izsoles. Izsoļu prakses analīze atklāja, ka izsoles raksturo vesela virkne specifisku faktoru (risku), kas neļauj pārdot nekustamo īpašumu par tirgus vērtību. Nepieciešamība ņemt vērā šos faktorus tad arī noteica, ka jāizstrādā iepriekš minētās rekomendācijas.

m2: — Kādi ir šie faktori?

V. A.: — Tas, pirmkārt, ir ierobežotais objekta piedāvājuma laikaposms, kas, kā jau tika minēts, nereti ir nepietiekams atbilstošu mārketinga pasākumu veikšanai. Šis apstāklis var samazināt ārzemju pircēju piedalīšanos. Svarīgi ir arī tas, ka bieži objektu nav iespējams apskatīt, uzzināt, kā tas izskatās no iekšpuses. Objekta pašreizējiem īpašniekiem — hipotēkas parādniekiem — nav noteikts pienākums ielaist objektā izsoles potenciālos dalībniekus. Turklāt laikā no izsoles beigām līdz nekustamā īpašuma reālas pārņemšanas valdījumā īpašuma stāvoklis var arī būtiski pasliktināties, un tas nozīmē papildu izdevumus remontam. Vēl viens būtisks risks: izsoles rezultātu apstiprināšanas procedūru var apstrīdēt tiesā. Cilvēkam, kas ir pat uzvarējis izsolē un samaksājis par pirkumu, var nākties gaidīt mēnešiem ilgi, lai varētu pārcelties. Ļoti svarīgs ir tā dēvētais finansēšanas faktors. Izsoles uzvarētājam noteiktā laikā (parasti viena mēneša laikā) pilnībā jāsamaksā solītā summa. Tā kā tas notiek pirms nekustamā īpašuma pārreģistrēšanas, arī kredītu šādam pirkumam neizdosies noformēt. Pastāv arī papildu un iepriekš neparedzētu izdevumu riski, piemēram, izdevumi par jurista pakalpojumiem. Var atgadīties, ka īpašnieks — parādnieks — dzīvokli ir izīrējis, un atkal būs vajadzīgs laiks, kamēr iemītnieki būs atbrīvojuši dzīvokli, bet šādā gadījumā laika faktors nekalpo jaunā īpašnieka interesēs. Tie visi ir izsolēm raksturīgi specifiskie faktori, un īpašuma vērtētāja uzdevums, aprēķinot īpašuma vērtību piespiedu pārdošanas izsoles vajadzībām, ir maksimāli objektīvi ņemt vērā iepriekšminētos specifiskos riskus.

m2: — Vai aprēķinos tiek izmantotas matemātiskas formulas?

V. A.: — Matemātiskas?! Tās varētu lietot, ja mums būtu vairāk vai mazāk pilnīga izsoļu pārdošanu statistika. Tad īpašuma vērtētājs varētu aprēķināt konkrētā objekta vērtību, izmantojot informāciju par izsolēs iepriekš pārdotiem analoģiskiem objektiem. Diemžēl pašlaik tādas statistikas pietiekami pilnīgā un pieejamā veidā nav. Tāpēc parasti tiek izmantota netieša metode: vispirms ar klasisko paņēmienu palīdzību tiek noteikta objekta iespējamā vērtība brīvā un konkurējošā tirgū, bet pēc tam, izmantojot ekspertnovērtējumu metodi, tiek noteikts katra specifiskā faktora korekcijas lielums.

m2: — Vai nav iespējas, ka kāds pārdošanai izsolē paredzēts objekts varētu tikt novērtēts pārāk lēti?

V. A.: — Manuprāt, šāds apstāklis nav jāuztver traģiski, jo novērtējuma vērtība ir tikai izsoles sākumpunkts. Pēc tam vērtība jāpaaugstina. Nosakot piespiedu pārdošanas vērtību izsoles vajadzībām, objekti parasti tiek pārdoti par cenu, kas ir par 30–50% mazāka nekā tirgus cena. Lētiem objektiem šī starpība ir pat mazāka. Šādos gadījumos mēdz būt, ka cena ir tikai par 10–15% zemāka nekā tirgus cena. To, ka šāda pieeja ir pareiza, apstiprina prakse: daudzi objekti, kuru vērtēšanu speciālisti veica, lietojot iepriekš raksturoto metodiku, jaunos īpašniekus ieguva jau pirmajās izsolēs. Turklāt tas notika pēc aktīvas solīšanas ar augšupejošu soli.

m2: — Nekustamo īpašumu novērtēšanas apjomi bija tieši saistīti ar izsniedzamo hipotekāro kredītu apjomiem. Šodien aizdevuma izsniegšana nekustamā īpašuma iegādei ir liels retums. Kādi pasūtījumi vēl bez objektu novērtēšanas izsolēm nodrošina darbu jums un jūsu kolēģiem?

V. A.: — Tiešām jaunu hipotekāro aizdevumu apjoms ir ļoti mazs, taču visai daudz ir objektu pārvērtēšanas pasūtījumu. Bankas vēlas uzzināt, cik pašlaik maksā viņu saņemtā ķīla, un prasa, lai klienti iesniegtu jaunu novērtējumu. Šī prasība attiecas ne tikai uz aizņēmējiem, kas nokļuvuši grūtībās un lūdz pagarinājumu. Pieprasīti ir nekustamā īpašuma novērtēšanas pasūtījumi saistībā ar nekustamā īpašuma iekļaušanu firmas pamatkapitālā vai citos grāmatvedības datos. Palielinās arī vērtējumu skaits, kas tiek veikti pēc uzņēmumu maksātnespējas administratoru un auditoru kompāniju pieprasījuma.

m2: — Jūs paskaidrojāt, kā nosaka nekustamā piespiedu kārtā pārdodamo īpašuma objektu vērtība izsoļu vajadzībām. Bet kā nosaka objekta tirgus vērtību? Agrāk vērtētājs izvēlējās ne vairāk par desmit viena rajona līdzīgiem dzīvokļiem un, nosakot vērtējamā dzīvokļa labās īpašības un trūkumus, nosauca cenu. Tā bija salīdzinošās pārdošanas metode.

V. A.: — Nu, desmit dzīvokļus jau neviens nesalīdzināja. Esmu redzējis, ka kolēģi salīdzina trīs līdz piecus dzīvokļus. Lai gan jāatzīst, ka, no matemātikas viedokļa, par ļoti augstu kļūdas iespēju jau var runāt tad, ja salīdzina mazāk par septiņiem objektiem. Tomēr cenu kāpums to izlīdzināja.

Tagad… Tirgus vērtības noteikšanas metodika attiecas uz aktīvu un līdzsvarotu tirgu. To, kas mums ir šodien, par tirgu šā jēdziena izpratnē nemaz nevar nosaukt. Pie mums ir krīze, un cilvēki šādos apstākļos naudu tērē tikai tam, kas ietilpst pirmās nepieciešamības lietu sarakstā. Nekustamie īpašumi ir tas, kā iegāde tiek atlikta līdz labākiem laikiem. Arī tad, ja vienistabas dzīvoklī dzīvojat ar mazu bērnu un kopā ar saviem vecākiem. Ja naudas nav, pāris gadu piecietīsiet. Saku to tāpēc, ka darījumu skaits samazinājies vairākas reizes. Tagad atlasīt salīdzināšanai objektus ar līdzīgiem raksturlielumiem ir daudz sarežģītāk. Īstas galvassāpes sagādā tas, ka nav nekādas kontroles par darījumiem. Valsts zemes dienests tikai uzskaita pirkšanas un pārdošanas darījumus, un statistisko pārskatu sagatavošanā mehāniski pārraksta līgumos norādītās ziņas. Tādēļ, vērtējot objektu un pētot jau notikušos darījumus, var atrast ierakstus par dzīvokļa pārdošanu par vienu latu vai par zemes pārdošanas darījumu vienā no Jūrmalas prestižajām vietām par pieciem eiro kvadrātmetrā. Slikti, ka nav mehānisma, kas padarītu neiespējamu no gaisa pagrābtu skaitļu ierakstīšanu pirkšanas un pārdošanas darījumos, jo tas tomēr ir budžeta ieņēmumu avots, lai arī neliels. Šodien oficiālā nekustamo īpašumu darījumu datubāze ir, maigi izsakoties, tālu no patiesības. Mums nākas vēlreiz un vēlreiz pārbaudīt ar visiem iespējamiem paņēmieniem vērtēšanas gaitā izmantojamos skaitļus.

Svarīgs moments: tirgus vērtības definīcija saka: jābūt brīvprātīgam pārdevējam un brīvprātīgam pircējam. Par pircēju viss ir vairāk vai mazāk skaidrs: gribu pērku, gribu — nepērku. Bet brīvprātīgu pārdevēju gan ir maz. Galvenokārt pārdod, parādu spiesti. No otras puses, pēdējos mēnešos vērojams interesants efekts: pieaug to cilvēku skaits, kuri ir nonākuši finansiālās grūtībās. Cenas krītas. Tādēļ, pēc idejas, pārdošanai paredzēto objektu skaitam būtu jāpalielinās, taču nekas tamlīdzīgs nenotiek. Cilvēku, kas nav ar mieru pārdot savu īpašumu par tik zemām cenām, kļūst aizvien vairāk. Tajā pašā laikā pircēji zina, ka lielākajai daļai pārdevēju ir finansiālas grūtības, un tāpēc sāk diktēt savus noteikumus, cenšoties samazināt cenu pat par 20–30%.

Tādēļ tas, kas mums ir šodien, ne tuvu nav klasiskais tirgus, bet gan ir tā stipri izkropļota parodija. Nepārprotami ir tas, ka objekta tirgus vērtības noteikšana kļuvusi darbietilpīgāka un piņķerīgāka.

m2: — Tomēr pamēģināsim ieviest skaidrību. Vai skaitļi, kurus jūs norādāt novērtējumos, atbilst tam, ko prasa pārdevēji, vai tam, ko ir ar mieru maksāt pircējs?

V. A.: — Ne vienam, ne otram. Vērtētājam galvenā bāze ir un paliek reālo darījumu dati. Savukārt darījums, pārfrāzējot klasiku, ir produkts, kas rodas, nepretojoties abām pusēm. Rīgas sērijveida māju dzīvokļu novērtējumos parasti figurē skaitļi no 400 līdz 500 eiro kvadrātmetrā.

m2: — Zināms, ka iepriekšējos gados klienti bieži lūdza novērtēt viņu objektu dārgāk, jo tad bankā varēja saņemt lielāku summu. Vai tādus lūgumus jums izsaka arī tagad?

V. A.: — Bet, protams! Pasūtītājam ir svarīgi parādīt aizdevumu izsniegušajai bankai, ka viņa nekustamais īpašums nav neko daudz zaudējis no savas vērtības. Ko darām, ja saņemam šādu lūgumu?

Detalizēti stāstām par nekustamā īpašuma tirgus pašreizējo situāciju, par to, kādas pašlaik ir cenas. Par to, ka ne jau īpašuma vērtētāji ir vainīgi, ka iestājusies krīze. Īpašuma vērtētājs ir kā mērītājs. Nevienam taču neienāk prātā pārmest termometram, kad tas «izmērījis» paaugstinātu temperatūru.

Daudzi klienti pat nespēj iedomāties, cik lielā mērā viņu īpašums ir zaudējis vērtību. Jā, šo to ir dzirdējuši, bet ikviens ir pārliecināts, ka uz viņa dzīvokli vai māju tas attiecas maz. Pēc sīkiem paskaidrojumiem un viņu nekustamā īpašuma reāla novērtējuma saņemšanas viņi paši saprot, cik nenopietns ir bijis šāds lūgums. Banku speciālisti arī lieliski orientējas tirgus cenās, bet īpašumu vērtētājiem ļoti rūp sava reputācija.

****

V. A.: — Diemžēl banku kreditēšanas nodaļu darbinieki nereti vēl pirms objekta novērtējuma orientē klientu uz vajadzīgo rezultātu. Šajā sakarībā gribētos pastāstīt kādu pirms daudziem gadiem notikušu gadījumu no manas prakses. Man bija jānovērtē objekts, kura novērtējumu bija pasūtījusi pazīstamā Latvijas baņķiera Valērija Kargina māte. Aprēķinu rezultāts viņai nebija pa prātam, un kundze solīja pasūdzēties par vērtētāju savam dēlam. Pēc vairākām dienām viņa piezvanīja atkal un palūdza pabeigt darbu. Es painteresējos, kādu padomu viņai bija devis dēls. Valērija Kargina atbilde ir pelnījusi, lai to iekļautu jauno bankas darbinieku mācību grāmatās: «Īpašuma vērtētājs ir neatkarīga persona. Viņš dara savu darbu, un es nedrīkstu viņu ietekmēt.»

Ziņo redaktoram par kļūdu!

Ziņo redaktoram par dzēšamu komentāru!

 

Horoskopi

Vairāk
22

2017. gada 22. augusts

Vārda dienas

Everts, RudīteEvarists, Evars, Evarts, Rode, Rodijs, Ruda

Valūtu kursi

22.08.2017

Dienas skaistuma deva

Vairāk

Mēneša lasītākie raksti

Ienākt apollo.lv