NĪ elites sektors cenšas elpot ar pilnu krūti

Apollo
0 komentāru

Rīgas un Jūrmalas dārgo dzīvokļu tirgū šodien vērojama piedāvājumu pārbagātība. Pie tam cenas ir par 1 000 līdz 3 500 eiro/m2 mazākas, nekā pirms gada. Un pircēji to izmanto. Par objektu masveida izpirkšanu, protams, nav runas, taču elites mājokļu sektorā strādājošie mākleri ir vieni no nedaudzajiem, kas turpina izstarot optimismu.

Kur tad līderi?

Mazliet mazāk nekā pirms gada katalogs «m2» publiskoja Latvijas dārgāko apartamentu topu. To veidojot, kā orientieris tika izmantota piedāvājuma cena, pārrēķinot uz tā vai cita objekta platības kvadrātmetra skaitu. Pārdevēju prasības bija tik augstas, ka topā iekļuva tikai dzīvokļi, kuru kvadrātmetra cena sniedzās pāri 6 000 eiro/m2. Topa pirmās trīs rindiņas izskatījās šādi: par penthausu projektā «Jūrmalas vilnis» tika prasīti 9 000 eiro/m2, par pēdējo brīvo dzīvokli kluba mājā Vaļņu ielā 4 (Vecrīga) – 8 800 eiro/m2, bet par dzīvokli vēsturiskajā Alberta ielas 4. namā (Klusais Centrs) – sākot ar 8 000 eiro/m2. Vai objektu īpašniekiem izdevās kaut ko pārdot par šādu cenu? Diez vai. Spriežot pēc kataloga  «m2» rīcībā esošās informācijas maksimālā platības kvadrātmetra pārdošanas cena Latvijas galvaspilsētā vēl ne reizi nav pārsniegusi 7 500 eiro/m2 robežu.

Bet kā klājas pagājušā gada dārgāko dzīvokļu topa objektiem šodien? Kā apgalvo kompānijas «Baltijas finanšu aģentūra» komercdirektore Natella Sirmbārde, septiņstāvu projektā «Jūrmalas Vilnis» brīvi ir palikuši tikai dzīvokļi augstāk par ceturto stāvu – par tiem tiek prasīti 6 000 eiro/m2. Zemākajos stāvos runa jau ir par 4 000 eiro/m2. Pircējiem pievilcīgāks varētu būt piedāvājums iegādāties apartamentus Rīgā, Vaļņu ielā 4. Dzīvoklis, par kuru pagājušajā gadā prasīja 8 800 eiro/m2, tagad tiek piedāvāts par 5 237 eiro/m2 ( - 3 563 eiro/m2). Bet visdārgākie dzīvokļi Alberta ielas ceturtā nama ceturtajā stāvā kompānijas «Latio» mājas lapā atrodmi par cenu 7 000 eiro/m2 (gadu iepriekš ēkas saimnieks par tiem prasīja 10 000 eiro/m2). Divus stāvus zemāk tāda pat plānojuma un platības dzīvokļus var iegādāties par 5 500 eiro/m2. Te gan jāpiebilst, ka tās ir tikai sākumcenas, ko kurām tirgošanās sākas.

Pamats optimismam

Apzvanījis vairāk nekā desmit elites klases projektu pārdevējus un attīstītājus, kataloga «m2» žurnālists noskaidroja, ka nevienā no tiem pēdējā gada laikā cenas nav paaugstinājušās. Ir vērts pieminēt, ka negatīvo cenu dinamiku lielākā daļa aptaujāto mākleri neuztver tik dramatiski, kā viņu kolēģi, kas strādā lētākos segmentos. Iemesli tam ir vairāki. Pirmkārt, pats cenu kritums procentuālā izteiksmē nav nemaz tik katastrofāls, kā varētu likties, raugoties uz absolūtiem skaitļiem. Otrkārt, optimismu vairo lielais interesentu skaits, kas vēlas apskatīt objektus. «Būtisku intereses mazināšanos par dārgajiem dzīvokļiem mēs neesam izjutuši», - apgalvo kompānijas «Forburga» valdes priekšsēdētāja Baiba Kalniņa. Un paskaidro: - «Forburga» attīsta projektu Alberta ielā 1. Salīdziniet paši: 2007. gadā mūsu darbinieki dzīvokļus interesentiem demonstrēja 250 reizes, bet 2008. gadā – aptuveni 150 reizes. Taču demonstrāciju efektivitāte, tas ir, noslēgto darījumu skaits lielāks bija tieši pagājušajā gadā».

Taisnības labad jāpiebilst, ka ne jau to mazāko lomu demonstrāciju efektivitātes celšanā nospēlēja cenu pazemināšana. Ja 2007. gadā par dzīvokļiem Alberta ielas 1. mājā tika prasīti 5 500 – 6 500 eiro/m2, tad tagad to pašu piedāvājumu cenas ir kā minimums par 1 000 eiro/m2 mazākas. Piedevām, vairāki dzīvokļi tiek piedāvāti īrēšanai. Īres maksa ir 25-30 eiro/m2 mēnesī. Tomēr brīvo dzīvokļu zemāko cenu Alberta ielā 1 «Forburga» pārstāve nenosauca, norādot, ka tā ir tēma, kas tiek apspriesta individuālās sarunās ar potenciālo klientu.

Klients ir izvēlīgs

«Dzīvokļu apskates reižu skaits ir visai liels. Cita lieta, ka cilvēki pērk maz un daudz kaulējas. Kādas cenas viņi nosauc? Pusi no tās, ko prasa pārdevējs. Par visiem runāt nevaru, bet mēs šādus nosacījumu nepieņemam. Tajā pat laikā divos pēdējā pusgadā noslēgtajos darījumos atlaide bija aptuveni 25%», - atzīst Natella Sirmbārde.

«Galvenās tendences dārgo dzīvokļu tirgū ir cenu pazemināšanās un gala pircēju skaita palielināšanās. Iespējams, ka savu lomu šeit ir nospēlējusi finanšu krīze. Tā vietā, lai pieturētu naudu, cilvēki dod priekšroku to ieguldīt labos objektos. Ja citos Latvijas nekustamo īpašumu tirgus sektoros 2008. gada pēdējie mēneši pagāja zem pilnīgas stagnācijas zīmes, tad mūsu kompānija vairākus darījumus pabeidza pat 30. decembrī», - stāsta Ilze Mazurenko no kompānijas «Immostate», kuru var pieskaitīt dārgo dzīvokļu tirdzniecības sektora lielākajiem spēlētājiem.

Protams, klients jau sen neķer pirmo viņam piedāvāto objektu. Gadījumi kad piecus dzīvokļus apskata, vienu iegādājas – šodien ir liels retums. Apkopojot «Immostate» pēdējā gada pieredzi, var teikt, ka, iekams runa nonāks līdz līguma slēgšanai, klients apskatīs ne mazāk par 25-30 objektiem. Ir bijuši gadījumi, kad klients apskata pat 40 objektus. Bet, izvēlējies objektu, klients sāk kaulēties. Viņam interesanta cena dzīvokļiem Latvijas galvaspilsētas centrā ir robežās no 2 500 līdz 4 500 eiro/m2. Tomēr tai pašai kompānijai «Immosate» pēdējā pusgada laikā ir bijuši pāris veiksmīgi darījumi par 5 200 eiro/m2. Tuvu 5 000 eiro/m2 cena figurēja penthausa pārdošanas darījumā vienā no Jūrmalas projektiem. Starpnieks šajā darījumā bija individuālais mākleris Andrejs Kozels, kas šoziem kūrortā veiksmīgi nokārtoja veselus divus darījumus, cena vienam no kuriem bija 630 000 eiro. Abos gadījumos jaunie īpašnieki bija Krievijas pilsoņi, kas, kā atzīmēja Kozels, vairumā gadījumu ir gatavi maksāt par Jūrmalas apartamentiem ne vairāk par trim līdz četriem tūkstošiem eiro kvadrātmetrā. Tikai ne visi attīstītāji un īpašnieki ir gatavi pieņemt šādas cenas.

NĪ elites sektors cenšas elpot ar pilnu krūti

Foto: PRO CAPITAL

Kas viņš ir – šodienas dārgo mājokļu pircējs? Bez jau pieminētajiem pircējiem no Krievijas tie ir vietējie uzņēmēji, augsta ranga ierēdņi, kā arī ārzemju uzņēmēji, kam ir radniecīgas saiknes ar Latviju. Tiek atzīmēts, ka pēdējā laikā ir pieaudzis to darījumu skaits, kuros klienti norēķinās, nepiesaistot bankas aizdevumu. Tomēr jāatzīmē, ka piesaistīt hipotēkas aizdevumu šajā segmentā ir mazliet vieglāk, nekā citos segmentos: potenciālo klientu materiālais līmenis ir krietni augstāks par vidējo un bankas pret viņiem izturas labvēlīgāk.

Pārsteidzoša principialitāte

Ja runājam par pārdevēju principialitāti, tad šeit vietā ir kāds pamācošu gadījumu no Ilzes Mazurenko («Immostate») prakses. Runa bija par dzīvokli Klusajā Centrā, par kuru prasītā cena sniedzās pāri miljonam eiro. Pircējs sarunu pēdējā posmā 2008. gada novembrī palūdza papildus 20 000 eiro atlaidi. Pārdevējs nepiekrita, lai gan viņu centās pierunāt arī starpnieki. Darījums nenotika. «Mēs arī paši neticējām, ka tā var notikt. Taču, ja uz cilvēku negulstas finanšu saistību slogs, tad viņš var atļauties nepakļauties tirgus tendencēm un turpināt turēt cenu», - smaidot stāsta Ilze Mazurenko. Daudzi dārgo objektu īpašnieki tic, ka elites klases mājokļu cenas ir mazāk pakļautas ekonomikas kataklizmām. To apstiprina arī statistika – analizējot datu bāzē atrodamos hipotēkas maksājumu ziņā problemātiskos dzīvokļus, ir redzams, ka Vecrīgā un Klusajā Centrā tādu ir salīdzinoši maz.

«Un krāsainie stāsti par to, ka atnāk klients un lūdz steidzami pārdot dzīvokli par jebkādu cenu, jo citādi pēc nedēļas to atņems banka, jūsu praksē arī mēdz atgadīties?» – «m2» apvaicājās   «Immostate» pārstāvei. Atbilde bija apstiprinoša: «Bija gadījums, kad objektu, kas citos apstākļos tiktu bez grūtībām pārdots par 2 000 eiro/m2, nācās atdot par 1 000 eiro/m2. Nebija laika meklēt citu pircēju. Ir gadījies, ka citu pircēju atrast tā arī neizdevās un dzīvokli paņēma banka». Ir bijuši arī pretēji gadījumi, kad ir pircējs, bet nav piedāvājuma ar apmierinošu cenu.

500 eiro/m2 – tādas cenas nebūs

Bagāto pircēju intereses centrs pēdējā laikā aizvien aktīvāk pārvietojas Klusā Centra virzienā. Jūrmala, ja kādu arī interesē, tad tikai pircējus no Krievijas un Latvijas izcelsmes ārzemniekus. Savukārt Vecrīgas prestižu negatīvi ietekmēja pēc caurlaižu režīma atcelšanas to piepildījušās automašīnas. Iedomājieties, jā jūtas cilvēks, kas ir samaksājis par dzīvokli vēsturiskajā centrā vairāk nekā 300 000 eiro un nevar atrast vietu pie savas mājas, kur novietot automašīnu.

Vēl viens dārgo un prestižo mājokļu segments ir penthausi augstceltnēs. Tomēr, kā «m2» pastāstīja uzņēmējs Jurijs Kuzminskis, interese par to pirkšanu ir ne visai liela. Lielāka ir interese par iespējām tos īrēt. Tādā gadījumā īres maksa ir aptuveni 3 000 eiro mēnesī. Starp citu, šo paņēmienu – dzīvokļu izīrēšanu – cenšas izmantot daudzi attīstītāji. Vieni, lai nodrošinātu jel kādu naudas plūsmu, kas tiem ļautu dzēst bankas maksājumus, bet citi – lai celtu objekta prestižu, jo pircējam labāk patīk redzēt apdzīvotu un nevis tukšojošu māju. Tādēļ attīstītāji daļu dzīvojamā fonda izīrē, pat ja tas nenes peļņu – tas kaut nedaudz atvieglo tirdzniecību.

Vēl viens pamanāms jaunums dārgo mājokļu tirgū ir tas, ka klienti sāk pievērst uzmanību jauno projektu sekundārajam tirgum. Tas ir, aug pieprasījums pēc sevi labi rekomendējušiem un aizpildītiem projektiem, tādiem kā, piemēram, projekts «Centra Nams» Republikas laukumā, «Palisāde» – Vīlandes ielā 8, Ausekļa ielas 7. namā… «Cenas tiešām ir nokritušās. Taču vienu varu teikt droši: nekādus 500 eiro par kvadrātmetru Klusajā Centrā jūs neatradīsiet. Dārgo mājokļu segments nav tik liels, kā tipālo mājokļu sektors. Arī šā segmenta klients ir turīgāks un izglītotāks: cilvēki saprot par ko un kādu naudu viņi maksā», - ir pārliecināta Ilze Mazurenko.

***

Vecrīgas un Klusā Centra prestižo dzīvokļu īres darījumi tiek slēgti par 10 – 18 eiro/m2 mēnesī.

Ziņo redaktoram par kļūdu!

Ziņo redaktoram par dzēšamu komentāru!

 

Horoskopi

Vairāk
19

2017. gada 19. novembris

Vārda dienas

Līze, Liza, Elizabete, BetijaJeļizabeta, Jeļizaveta, Jeļizavete, Lisa, Lisija, Lize, Līza, Līziņa, Jelizavete, Jelizaveta, Jelizabeta, Beta, Betsija, Eba, Elizabeta, Elizaveta, Elizavete, Elizbete, Elīzabeta, Elīzabete, Elzabeta, Elžbeta, Alžbeta

Valūtu kursi

19.11.2017

Dienas skaistuma deva

Vairāk

Mēneša lasītākie raksti

Ienākt apollo.lv