Pircēji atgriežas pie 2004. gada cenām

Apollo
0 komentāru

2008. gada sākumā un vidū gruntsgabalu tirgū bija manāmas vismaz kaut kādas dzīvības pazīmes. Taču pēdējos trīs četros mēnešos darījumu skaits ievērojami samazinājies. Viens no galvenajiem iemesliem ir pircēju un pārdevēju domstarpības par objektu vērtību. Ja pirmie mēģina panākt objektu pārdošanu par 2004. gada beigu cenām, otrie šādām prasībām nepavisam nav gatavi.

Pircēji atgriežas pie 2004. gada cenām

Foto: www.varianti.lv

Daudzi īpašnieki pārdošanu atlikuši līdz labākiem laikiem. Taču forsmažora apstākļos gruntsgabali īpašniekus maina par cenām, kas ir četras piecas reizes zemākas nekā tās, kas šajā sfērā figurēja vēl tikai pirms pusotra, diviem gadiem.

Latvijas nekustamo īpašumu tirgus zelta laikmeta (tieši tā tagad var nosaukt cenu kāpumu, kas bija vērojams 2004.–2006. gadā) beigu periodā, kad tirgū jau bija jūtamas problēmas ar objektu pārdošanu, gadījās dzirdēt diskusijas, kurā nekustamo īpašumu segmentā ieguldīt naudu ir visdrošāk. Mākleri atkarībā no specializācijas lielīja katrs savu sektoru. No malas raugoties, likās, ka zemes pārdevēju argumenti ir pārliecinošāki. Galvenie no tiem bija šādi: zeme ir ierobežots resurss un lielākā daļa mūsu līdzpilsoņu dzīvo, sapņojot par savu māju. Un tās uzcelšanai tad arī ir vajadzīgi zemesgabali. Tikai, kā izrādījās, lai zemes tirgū noturētu cenas, ar vienu pašu sapni par labāku dzīvi vien ir par maz.

«Par ko te runāt?! Cenas krītas, darījumu tikpat kā nav. Negatīva informācija tikai pasliktina stāvokli!» Šādi atgaiņājās tie nedaudzie tirgus spēlētāji, pie kuriem mēs vērsāmies, gatavojot šo materiālu. Taču «m2» neatlaidība un piedāvātā informācijas pasniegšanas forma — stāstījums par 2008. gadā gūto pieredzi, nevis spriedelēšana par Latvijas zemes tirgus vispārējām tendencēm — attieksmi mainīja. Neraugoties uz vispārējo zemes cenu negatīvo dinamiku, dažādos valsts rajonos situācija attīstījās atšķirīgi.

Ar ko es sliktāks par kaimiņu!?

Olga Zenčika, kompānijas «Baltic Credit» direktore. Kompānija tirgo zemesgabalus Latgalē un dažos Pierīgas rajonos.

 — Ja runājam par zemi 50 un vairāk kilometru attālumā no Rīgas, 2008. gads bija absolūti rāms. Darījumus šeit varēja saskaitīt uz vienas rokas pirkstiem. To investoru vilnis, kas naudu ieguldīja, vadoties pēc principa «lai nauda neguļ, bet lai savs kaktiņš zemes», bija noplacis. Tajā pašā laikā mums bija pieprasījumi no ārzemniekiem, kas vēlējās pirkt lielas platības — 100 un vairāk hektāru, kam bija jābūt vienā gabalā. Tādus meklēja ārzemnieki — zviedri, dāņi un norvēģi. Problēma bija piedāvājuma cena. Potenciālie pircēji piedāvāja cenas, kas šādos darījumos figurēja 2004. gadā, bet īpašnieki tam pagaidām nav gatavi, jo piedāvātās cenas bija ievērojami zemākas par viņu nosprausto atzīmi.

Vispār zemesgabalu īpašniekus var iedalīt vairākās kategorijās. Pirmā ir tie, kas zemi nepārdeva, gaidot, ka cena celsies vēl augstāk. Tie galvenokārt ir lauku iedzīvotāji. Ja viņi izlemj šķirties no zemes, vispirms noskaidro kaimiņu viedokli. Bet tie saka, ka Janka pirms pāris gadiem savu gabalu esot pārdevis par tik un tik. Nekur nav teikts, ka darījums tiešām notika, bet cilvēks izlemj prasīt tādu pašu cenu: ja jau Janka pārdeva, ar ko es sliktāks!? Latgales viensētās par ekonomikas krīzi neko nezina. Šis reģions pēdējos divdesmit gadus šādā stāvoklī ir nepārejoši. Tādēļ potenciālie pārdevēji — viensētu īpašnieki — nekādi nevar saprast, kā tas var būt, ka cena ir divas trīs reizes mazāka par to, kuru viņi ir iedomājušies.

Otrā pārdevēju kategorija ir tie, kas zemi nopirka, lai to pārdotu tālāk. Viena šādu biznesmeņu daļa vienkārši pieņem faktu, ka viņiem neizdosies iegūt plānoto peļņu, un viņi atdod objektus par piedāvāto cenu. Otra daļa cenšas nogaidīt labākus laikus. Reģionos darījumi notiek, ja darījuma summa nepārsniedz 10–15 tūkstošus eiro.

«m2» piezīme:

Par reālajām cenām. Pašlaik noslēguma fāzē ir 3 ha liela zemesgabala pirkšanas darījums Aglonas pagastā (pircējs no Krievijas). Kvadrātmetra cena ir 0,67 ASV dolāri.

Mazliet labāks stāvoklis ir Rīgas tuvumā. Šeit potenciālo pircēju aktivitāte ir lielāka. Tiesa, lielākā daļa objektu demonstrējumu beidzas bez rezultāta — cilvēki vienkārši vāc informāciju. Problēma ir tā pati: pircēji un pārdevēji pagaidām nevar vienoties par cenu.

Potenciāls pieprasījums ir pēc gruntsgabaliem, uz kuriem atrodas karjeri. 2009. gadā ir gaidāma ceļu celtniecības apjomu palielināšanās, kam būs vajadzīgas šķembas un smilts.

Apbūves intensitāte nevienu neinteresē

Jans Žečickis, kompānijas «Balsts» pārdevējs-konsultants. Kompānija tirgo gruntsgabalus Rīgā un galvenokārt tās centrā.

— Vai ir manāma interese par zemesgabalu pirkšanu Rīgas centrā? Ir. Lai gan, protams, trīs četri cilvēki dienā, kā tas bija agrāk, pie mums neierodas. Taču, salīdzinot pat ar 2007. gadu, pieprasījumu apjoms un, jo vairāk, reālu darījumu skaits ir samazinājies. Cilvēki ir pārstājuši domāt attīstības kategorijās. Zemesgabali vienmēr tiek pirkti ar nolūku nākotnē būvēt kādu objektu. Taču gan biroju, gan tirdzniecības un mājokļu platības kļūst aizvien lētākas. Attiecīgi samazinās arī ēku īpašnieku peļņa. Tas tad arī atbaida investorus, un viņu vēlēšanās ieguldīt naudu, pērkot zemi, noplok. Ir grūti aprēķināt biznesa rentabilitāti. Laikam vienīgie, kas 2008. gadā ir izšķīrušies par komerciālai apbūvei piemērotu gruntsgabalu pirkšanu Rīgā, ir tirdzniecības tīkli.

Pieprasījums pēc gruntsgabaliem, lai arī par zemām cenām, bija manāms līdz pat 2008. gada rudens vidum. Tad vēl bija iespējami darījumi par 50% no gruntsgabala novērtējuma vērtības, ja investīciju apjoms nepārsniedz piecus miljonus eiro. Tuvojoties ziemai, sāka dominēt nogaidoša pozīcija.

Vislielākais darījums ar zemi, kurā pēdējos gados esmu piedalījies, tika noslēgts par 2500 eiro/kv.m. Tagad par šādām cenām var tikai sapņot. Tajā pašā laikā nevar arī runāt par katastrofālu cenu krišanos Rīgas centrā. Gadījumu, kad uz gruntsgabala īpašnieku kā nepanesama nasta gultos kredīti, ir maz. Pārdevēji savas prasības samazina tikai tad, ja viņiem ir liels nekustamā īpašuma portfelis vai arī ir vajadzīgi līdzekļi, lai noturētos tuvākos piecus sešus gadus. Bet dažiem ekskluzīviem gruntsgabaliem Latvijas galvaspilsētas centrā joprojām turas pīķa cena. Šeit ir arī psiholoģiskais moments. Darījuma sarunas ilgst vairākus mēnešus. Pārdevējs būtu gatavs piekāpties, taču pircējs pēdējā brīdī pārdomā. Un, kad tas tā notiek vairākas reizes, bagātie pārdevēji vienkārši pārtrauc tirgoties. Viņus nogurdina šis nerezultatīvais process. Tādēļ cena ap 1000 eiro/kv.m Rīgas centrā joprojām ir parasta cena.

«m2» piezīme:

Vēl pirms pāris mēnešiem kāds gruntsgabals Rīgas centrā tika piedāvāts par 1100 eiro/kv.m. Potenciālais pircējs palūdza pārdevēju nedaudz mainīt projektu: transformēt ēku no jauktās apbūves par biroja apbūvi. Visi nepieciešamie dokumenti tika sagatavoti, taču pircējs pārdomāja, un darījums nenotika. Tagad gruntsgabals tiek piedāvāts par 750 eiro/kv.m. 

Cik lielā mērā ir gatavi piekāpties gruntsgabalu pārdevēji mikrorajonos? Lūk, spilgtākais no man zināmajiem piemēriem: par komerciālās apbūves gruntsgabalu Brīvības gatves galā pavasarī tika prasīti 260 eiro/kv.m, bet tagad pārdevējs ir gatavs apspriest 80 eiro/kv.m. Un tas — ar jau gatavu objekta skices projektu.

Interesanta ir zemes cenas veidošanas prakse atkarībā no mērķa. Ja palūkojamies atpakaļ 2003.–2004. gadā, kad vēl nebija modusies interese par masu apbūvi, cenas gan daudzstāvu apbūvei, gan individuālai apbūvei piemērotiem gruntsgabaliem bija vairāk vai mazāk vienādas. Mikrorajonos tā bija 40–60 ASV dolāri par kvadrātmetru. Pēc tam 2004.–2006. gadā uzmanība tika pievērsta atļautajai apbūves intensitātei, tas ir, tika ņemts vērā, vai uz gruntsgabala drīkst celt deviņu vai 24 stāvu ēkas. Atkarībā no tā līdzās esošu gruntsgabalu cenas varēja atšķirties trīs un pat četras reizes. Šodien uzņēmēju, kurus interesētu apbūves maksimālie rādītāji, vairs nav. Tādēļ vienā vietā esošu gruntsgabalu cenas sāk izlīdzināties. Ja pircējs ir nodomājis celt divu trīs stāvu ēku, bet drīkst celt 24 stāvu augstceltni, cenu viņš nosauks atbilstoši savai vajadzībai, nevis vadoties to tā, ko vēlētos saņemt pārdevējs.

Gan lētāk, gan ar atlaidi

Andrejs Valters, kompānijas «Langes pils» direktors. Kompānija tirgojas ar ciematu projektu gruntsgabaliem Rīgas apkārtnē. 

— Lai cik tas arī nebūtu pārsteidzoši, bet 2008. gadā mums bija ļoti labs periods no aprīļa līdz jūnijam, kad mēs sajutām pieprasījumu. Tieši šajā laikā pienākas lielākā daļa no mūsu noslēgtajiem darījumiem. Maijs, kad tika noslēgti četri gruntsgabalu pirkšanas-pārdošanas darījumi, pat atsauca atmiņā 2006. gadu. Taču, beidzoties vasarai, interese strauji samazinājās, bet, tuvojoties ziemai, tā izzuda vispār.

No saviem novērojumiem varu atzīmēt šādu: lielākā daļa mūsu klientu banku aizdevumus neizmantoja vispār. Viņi paļāvās tikai uz saviem uzkrājumiem. Kas virzīja pircējus? Var daudz runāt par ekonomikas teorijām. Manuprāt, ieguldījumi zemē pašreizējā tirgus attīstības situācijā ir viens no saprātīgiem savu līdzekļu saglabāšanas instrumentiem vai varbūt, raugoties perspektīvā, arī pavairošanas instrumentiem, tos pārdodot pēc pieciem sešiem gadiem. Cilvēki ņem gruntsgabalus par cenu, kas ir divreiz mazāka par pīķa cenu un vēl saņem papildu atlaidi attiecībā pret šodienas cenām. Tādi lielie pārdevēji kā mēs, ja redzam reālu klientu, runājot par cenu, vienmēr cenšamies atrast ar viņu kopīgu valodu. 

Ciematu projektu gruntsgabalu īpašniekus, kas turētu veco cenu, es nezinu. Tie, kas ir vilkuši garumā ar cenas pazemināšanu, ir zaudējuši klientus. Pārdot var tikai tad, ja piekāpies pircējam. Galvenais, cik elastīgs ir pārdevējs un cik lielā mērā viņam vajag pārdot savu īpašumu. Tie, kam nav kredītsaistību un kam, kā saka, nedeg, uz neprātīgām atlaidēm neielaidīsies. Tāpat arī tie, kas zemi nopirkuši buma beigu periodā — viņi vienkārši psiholoģiski nav gatavi šķirties no zemes, ciešot zaudējumus.

Vai mūsu klientiem — tiem, kas iegādājušies gruntsgabalus no kompānijas «Langes pils», ir problēmas? Ir zvanījuši pāris cilvēki, piedāvājot atpirkt no viņiem zemi par cenu, par kuru tie to bija pirkuši 2004.–2005. gadā. Paši mēs šos piedāvājumus neizmantojām. Par šo tēmu var ilgi ironizēt, taču fakts ir fakts: tie, kas mums zvanīja 2008. gadā, savu zemi tomēr ir pārdevuši, un, cik zinu, naudas ziņā viņi pavisam noteikti nav zaudējuši.

Saskaņā ar mūsu analīzes datiem gruntsgabali Rīgas apkaimē tagad tiek piedāvāti par cenām, kas bija spēkā 2005. gada beigās. Nopirkt zemi, piemēram, Babītes vai Ādažu pagastā netālu no Rīgas robežas var par 30–50 eiro/kv.m, bet cenu maksimuma periodā tos tirgoja par 50–80 eiro/kv.m. 

«m2» piezīme:

2004. gadā gruntsgabali Babītes un Ādažu pagastā tika tirgoti par 15–20 eiro/kv.m. 

Īpaši atzīmēšu, ka pamazām otrajā plānā aiziet tāds jēdziens kā kvadrātmetra cena. Cilvēki pērk zemi, nebūt ne kā mazsvarīgākos kritērijus vērtējot tās vizuālo pievilcību un ainavu. Viņiem nav principiāli vai gruntsgabals ir 1200 vai 1400 kvadrātmetrus liels. Svarīga ir pirkuma galīgā cena. Ja labākajos gados cilvēki Rīgas tuvumā esoša zemesgabala iegādē bija gatavi ieguldīt 60–100 tūkstošus eiro, tagad šī summa ir nokritusies līdz 45–50 tūkstošiem eiro.

Tie, kas pērk zemi ciematā, vispirms skatās uz komunikāciju esamību. Jābūt, kā minimums, grants ceļam, apgaismojumam, pievadītai gāzei, centrālajam ūdensvadam un kanalizācijai… Svarīga ir arī satiksme — vai gar ciematu brauc sabiedriskais transports.

Vai tālu no Rīgas?

Aivars Birulis, kompānijas «LĪF REAL ESTATE» direktors. Kompānija tirgo privātās apbūves gruntsgabalus Rīgā un Pierīgas rajonos, kā arī Latgalē. 

— Individuālās apbūves gruntsgabalu tirgus izrādījās nesaraujami saistīts ar valsts ekonomikas vispārējo stāvokli. Augsti ekonomikas attīstības tempi noveda pie tā, ka masveidā tika uzpirkti gruntsgabali un celtas dārgas privātmājas, kuru vērtību cilvēki it kā spējot dzēst no saviem ienākumiem. Taču pienāca krīze, un izrādījās, ka ir izveidojies vesels sabiedrības slānis, kas tiek uzskatīts par bagātu, bet kas tomēr nespēj nokārtot savas saistības. Tagad viņi cenšas tikt vaļā no liekajiem īpašumiem. 

Gandrīz visi Latvijas iedzīvotāji ir beiguši dzīvot fantāziju pasaulē un ir sākuši rēķināt, vai var atļauties privātmāju, var arī labāk dot priekšroku vecajam dzīvoklim. Pieprasījums krasi samazinājās, un izrādījās, ka visi šie neapdzīvotie gruntsgabali reti kuram ir vajadzīgi. Īpaši kritušās ir tālu no Rīgas esošo gruntsgabalu cenas. Tas, ar ko nākas saskarties ikdienā, ļauj apgalvot, ka atsevišķu gruntsgabalu cenas ir samazinājušās no trim līdz 10 reizēm. Konkrēts piemērs ir Ķegums. Pirms diviem gadiem cenas šeit sniedzās līdz 20 latiem par kvadrātmetru, bet tagad bez grūtībām var sameklēt variantus par diviem trim latiem kvadrātmetrā. Cerības, ka rīdzinieki vēlēsies dzīvot ciematos 40–50 kilometru attālumā no Rīgas un katru dienu mērot ceļu uz darbu un atpakaļ, sevi nav attaisnojušas. Tas ir izrādījies pārāk dārgi gan laika patēriņa, gan transporta izdevumu ziņā. 

Cenu lejupslīdes tendence ir šāda: jo tālāk no galvaspilsētas, jo tās kritums ir lielāks. Neliels pieprasījums ir jūtams vairs tikai Rīgā, bet pārējā Latvijas teritorijā valda gandrīz pilnīgs klusums. Ir pārāk daudz parcelētas zemes un pārāk liels ir piedāvājums. Tirgus ir pārpildīts.

No tā, ko mēs tirgojam, interese ir manāma tikai par lētajiem piedāvājumiem. Dārgajiem variantiem demonstrācijas tikpat kā nenotiek. Ja cilvēks nolemj uzcelt māju, tagad viņš jau orientējas uz māju ar 100 kv.m platību. Un tādai būvei ar 1200 kvadrātmetru lielu zemesgabalu pietiek ar uzviju. Lielas platības privātai apbūvei tiek meklētas reti.

«m2» piezīme:

Līdzās Rīgas Teikas rajonam tiek gatavots nedārgu privāto māju celtniecības projekts. Gruntsgabali šajā projektā tiks piedāvāti par 35–40 eiro/kv.m. Pirms diviem gadiem šeit bija grūti atrast kaut ko lētāku par 100 eiro/kv.m.

Sāk iznomāt zemi

Sanda Veisa, kompānijas «City Real Estate» speciāliste. Kompānija tirgo gruntsgabalus Rīgā un tās apkārtnē.

— Cenu pīķa laikā daudzu gruntsgabalu piedāvājuma cenas bija stipri uzpūstas. Tajā pašā Mārupē tās sniedzās līdz pat 150 eiro/kv.m. Tagad viss ir lētāks. Cik lielā mērā? Tas atkarīgs no tā, kam pieder gruntsgabals, vai arī no tā, kas attīsta ciemata projektu. Ar lielajām firmām runāt ir vieglāk. Taču ir fiziskas personas, kas zemi pirka cenu pīķa laikā, un tie tad arī ir tie cilvēki, kas nespēj nolaist cenu. Viņi vēlas ticēt, ka pēc gada vai diviem situācija mainīsies uz labo pusi un ka cenas sāks celties. Būt piesardzīgai man liek fakts, ka pēc nekustamo īpašumu tirgus krīzes, ko Somija piedzīvoja XX gadsimta 90. gados, zemesgabalu cenas tur nepalielinājās gandrīz 15 gadus.

Pie mums joprojām turpinās cenu krišanās. Dažreiz tā ir būtiska. Piemēram, Stopiņu pagastā mēs sākām tirgot zemi par 55 eiro/kv.m, bet tagad, ja ir reāls pircējs, pārdevējs ir gatavs apspriest cenu 20 eiro/kv.m. Savukārt, teiksim, Imantā, kur piedāvājumu apjoms ir mazāks, arī atlaide būs mazāka: pie sākuma cenas 70 lati par kvadrātmetru, tagad runa ir par 50 latiem kvadrātmetrā.

«m2» piezīme:

Par pārdevēja mainīga noskaņojuma piemēru var kalpot gruntsgabala pārdošanas darījums Daugavas kreisajā krastā pie Dienvidu tilta. Pirms krīzes par to tika prasīti 14 miljoni eiro. Pavasarī pircējs bija gatavs par to maksāt 8,5 miljonus eiro, taču pārdevējs nepiekrita. Galu galā rudens beigās darījums notika par nepilniem 4,5 miljoniem eiro.

Cilvēki nāk, skatās, taču pērk maz. Bankas naudu zemes pirkšanai tikpat kā nedod. Agrākais tirgus — tie ir pircēji, kas zemi pirka, piesaistot banku aizdevumus. Tagad darījumi notiek tikai par skaidru naudu. Ja gruntsgabalu cena privātai apbūvei Rīgā un Pierīgā nolaižas līdz 15–20 tūkstošiem eiro, tā pārdošanas iespējas kļūst reālākas. 

Jaunums tirgū ir gruntsgabalu īrēšana apbūves vajadzībām. Pie Imantas ir projekts, kurā zeme tiek piedāvāta nomā uz 99 gadiem. 1200 kvadrātmetru liela zemesgabala nomāšana izmaksās 20 latus mēnesī. Nomniekam tas ir lētāk nekā tad, ja viņš pirktu zemi un maksātu kredītu. Savukārt īpašniekam tas ļauj segt viņa maksājumus. Tiesa, jāņem vērā, ka visus komunikāciju ierīkošanas jautājumus gruntsgabalu nomniekam vajadzēs risināt uz sava rēķina. Taču, manuprāt, tas vienalga ir izdevīgāk, nekā pirkt zemi.

Cerēt uz ko labāku var tie pārdevēji, kuru gruntsgabali atrodas vietās ar labu transporta infrastruktūru. Runājot par 2009. gadu, domāju, ka tas būs grūts. Kredīti kā bija, tā arī būs grūti pieejami. Tajā pašā laikā aizvien noteiktāk sevi varētu pieteikt ilgtermiņa zemes nomas tirgus.

Ziņo redaktoram par kļūdu!

Ziņo redaktoram par dzēšamu komentāru!

 

Horoskopi

Vairāk
24

2017. gada 24. novembris

Vārda dienas

Velta, VeldaVīne, Vīna, Viners, Vinārs, Veltija, Velte, Velita, Veldra, Velards

Valūtu kursi

24.11.2017

Dienas skaistuma deva

Vairāk

Mēneša lasītākie raksti

Ienākt apollo.lv